Réhabilitation et intégration des quartiers : Des lotissements à des prix abordables

La deuxième génération du programme de réhabilitation et d’intégration des quartiers d’habitat est financée par le budget de l’Etat, un don de l’Union européenne, un crédit de l’Agence française de développement (AFD) et un crédit de la Banque européenne d’investissement (BEI). Une manifestation d’intérêt est lancée  pour bénéficier de la composante des lotissements à prix abordable dudit programme.

Toute commune concernée souhaitant soumettre une proposition de projet est appelée à consulter les conditions de participation et d’assurer qu’elle remplit les conditions d’éligibilité stipulées dans le dossier de l’appel à manifestation d’intérêt pour remettre son dossier de candidature au plus tard le 21 septembre 2020 à 17h00 au  bureau d’ordre central de l’Arru ou l’envoyer par courrier recommandé.

L’appel à manifestation d’intérêt intervient dans le cadre de la mise en œuvre de la deuxième génération du Programme de réhabilitation et d’intégration des quartiers d’habitation (PRIQH 2). Il vise à identifier les projets de lotissements à prix abordables destinés à prévenir l’extension des quartiers informels. La deuxième génération du Programme de réhabilitation et d’intégration des quartiers d’habitation est un programme initié par l’Etat tunisien avec l’appui financier de l’Union européenne (UE), la Banque européenne d’investissement (BEI), et l’Agence française de développement (AFD).

Zones urbaines défavorisées

Le ministère de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire est le maître d’ouvrage du programme, le ministère des Affaires locales est chargé d’accompagner les collectivités locales dans le processus de décentralisation et l’Agence de réhabilitation et de rénovation urbaine (Arru) est le maître d’ouvrage délégué. Le PRIQH 2 intervient dans les zones urbaines défavorisées afin d’améliorer les conditions de vie des populations vivant dans les quartiers informels, en contribuant à un meilleur accès aux services de base, mais aussi à leur intégration socio-économique.

Les interventions du PRIQH 2 couvrent quatre composantes, à savoir les infrastructures de base, l’amélioration de l’habitat, les équipements socio-collectifs et locaux d’activités et les lotissements à prix abordable. En mettant en œuvre le programme, l’Arru réalise un saut qualitatif en matière d’intervention dans les quartiers informels. Par rapport aux programmes précédents, le PRIQH 2 se distingue par la mise en place de processus en faveur de l’implication des communes dans la mise en œuvre du projet, l’association de la population bénéficiaire à la définition des programmes et l’adaptation de la programmation fonctionnelle des équipements socio-collectifs et des locaux d’activité aux besoins des collectivités, des citoyens et des entrepreneurs locaux. Il s’agit aussi d’assurer la prise en compte des enjeux environnementaux auxquels les villes tunisiennes sont confrontées (climat, énergie…) et l’anticipation de l’organisation de la gestion et de la maintenance, en lien avec les communes.

Dimension préventive

L’intégration de la dimension préventive pour éviter l’étalement des quartiers informels constitue également un élément important dans ce programme dont les objectifs consistent notamment en l’intégration de la dimension préventive au programme qui se fait à travers la composante « C4 ». Cette composante a pour objet la réalisation de lotissements à coût abordable. Elle vise à prévenir les effets pervers de la réhabilitation observés lors des programmes précédents.

En effet, la réhabilitation des quartiers informels constitue souvent un appel  favorisant soit l’extension du quartier traité soit l’apparition de nouveaux noyaux anarchiques dans les communes concernées. Le PRIQH 2, à travers la production de lots viabilisés et accessibles aux couches les plus défavorisées, vise à limiter cette extension en alimentant convenablement le marché foncier destiné aux ménages tentés de s’installer dans l’informel dans la zone ciblée.

Le budget total alloué à la composante «lotissements à prix abordable du PRIQH 2» est de trente millions de dinars dont dix-huit millions pour les travaux supportés en partie par un don de l’Union européenne. Loin de répondre aux besoins nationaux en logements sociaux, l’ambition du programme est centrée sur la prévention de l’extension des quartiers spontanés dans les communes sur lesquels l’Arru intervient dans le cadre du programme PRIQH2.

Le financement alloué à la composante étant limité, le ministère de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du territoire a fait le choix de lancer un appel à manifestation d’intérêt pour identifier les communes avec lesquels il travaillera pour exploiter l’opportunité de financement pour tester différentes approches et innover à chaque étape du projet afin de mettre en place, à moyen terme, une stratégie nationale de lotissements à coûts abordables. L’expérimentation touchera les principales étapes de la production des lotissements à prix abordable : optimisation du programme, (surface des lots, dimensions et qualité des espaces publics, nombre et taille des équipements…), plan masse et conception de l’espace public, caractéristiques des parcelles, affectation des parcelles, recouvrement des coûts, etc.

Approches innovantes

Selon les opportunités et les contraintes de chacune des communes et quartiers cible, les partenaires testeront des approches innovantes. L’évaluation de ce programme permettra au MEHAT, à ses agences et à ses partenaires d’initier la mise en place d’une stratégie de production de lotissements à prix abordables à même de contrebalancer l’offre informelle. La réalisation de la composante comprend plusieurs étapes dont l’appel à manifestation d’intérêt, visant à sélectionner et à classer les dossiers selon leur faisabilité, les études de faisabilité, permettant de vérifier qu’il est possible de réaliser un projet à un coût convenable. Ces études seront réalisées par des bureaux d’étude et financées sur le programme. Sur la base des études de faisabilité il sera possible d’effectuer la confirmation de la sélection des projets par le comité de pilotage.

Ensuite, on passe à la signature d’une convention entre l’Arru et la commune, précisant les droits et obligations des parties. Il y aura, en outre, la conception de l’opération avec une mission complète de maîtrise d’œuvre, en concertation étroite avec la commune et, le cas échéant, une démarche participative avec les riverains immédiats. La mise au point du processus d’attribution incluant une information sur les conditions de cession des lots est une autre étape du programme qui sera suivi des travaux.

Opération de division d’une parcelle

Parallèlement aux travaux, il y aura aussi l’attribution et la remise des lots qui feront l’objet d’un bornage avant l’établissement des actes de vente. L’objectif est d’achever cette composante dans un délai de 2 ans. A noter que l’appel à manifestation d’intérêt couvre uniquement la composante « lotissements à prix abordable » du PRIQH 2. Un lotissement est entendu ici au sens d’opération d’aménagement tel que prévue par le code de l’urbanisme et ses textes d’application.

C’est une opération de division d’une parcelle de terrain en un nombre de lots supérieur ou égal à trois, destinés, après aménagement, à la construction conformément aux dispositions du code. Le programme vise à produire des lots destinés essentiellement à l’habitat abordable avec la possibilité d’affecter certaines parcelles aux équipements socio-collectifs et activités économiques nécessaires au développement du quartier ou de la commune. Le programme PRIQH 2 ne concerne que les opérations de lotissement de foncier relevant du domaine privé de l’Etat, affecté au programme. Ce dernier peut provenir des réserves foncières déjà constituées relevant du domaine privé de l’Etat cédées au programme ; du domaine privé des communes cédé au programme ;  d’une acquisition auprès d’un privé.

L’appel à manifestation d’intérêt exclut tout projet nécessitant une dérogation aux textes en vigueur notamment ceux relatifs à l’urbanisme, au foncier et à l’environnement. L’appel à manifestation d’intérêt ne vise que des terrains nus non occupés. Les terrains facilement accessibles depuis une voie existante (route revêtue ou en terre, à l’exclusion des chemins ruraux) seront privilégiés. Les opérations de réhabilitation de tissus existant ou nécessitant le déplacement de ménages sont exclues du programme.

Enfin, afin que les réalisations permettent de tirer les leçons nécessaires à la généralisation, les idées de projet soumises devront respecter un certain nombre de conditions comme le fait que les lots soient d’une surface moyenne comprise entre 100 et 200 m² et le terrain d’une taille minimale de 1 ha.

La manifestation d’intérêt est ouverte uniquement aux communes qui sont bénéficiaires du programme PRIQH2 et qui satisfont aux conditions d’éligibilité.

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