On n’a pas cessé de le dire et le redire, 80% des ménages tunisiens sont propriétaires de leur logement, selon les statistiques. Alors qu’en réalité, acquérir une maison relève bien du rêve.
Ce rêve ne saura, parfois, être concrétisé que par miracle, et pour lequel l’on devrait, tout bonnement, mobiliser toutes les économies de sa vie. Pour les plus démunis, c’est une chose impensable !
Toutefois, l’intervention de l’Etat-providence, à l’aube de l’Indépendance, a pu renverser la vapeur et poser, depuis, les premiers jalons de sa politique de protection sociale. Ainsi, la création, en 1977, de la Sprols— Société de promotion des logements sociaux— venait traduire dans les faits la politique nationale de l’habitat, mettant à disposition des crédits «Foprolos», en vertu desquels les salariés, dont les revenus sont limités, peuvent accéder au logement d’une manière plus facile.
«Premier logement», qu’en est-il ?
Aujourd’hui, après près d’un demi-siècle d’exercice, la Sprols s’érige en vieux promoteur public agissant sur un marché immobilier en tendance haussière. Et auquel un salarié moyen ne peut guère y trouver son compte. Sinon, il serait condamné à un crédit-logement à vie, sous réserve d’un autofinancement qui n’est toujours pas à sa portée. S’y ajoutent l’envolée des matériaux de construction, la pénurie des terrains lotis, les divers frais élevés liés à des formalités administratives de trop. A vrai dire, autant de contraintes d’ordre financier et bureautique qui lui font barrage. Aussi, avoir un logement sous nos cieux est-il, depuis longtemps, un handicap bien réel. Un nœud gordien que l’Etat se soucie de dénouer. Et même le programme du «Premier logement», lancé, il y a huit ans, au temps de l’ancien chef du gouvernement Youssef Chahed, n’a pas, semble-t-il, réussi à faire tourner les têtes, et encore moins convaincre autant d’acquéreurs, pourtant intéressés. Perçu, d’emblée, comme une solution, il a fini par perdre son effet de primauté, laissant ainsi douter de sa faisabilité. Sa démarche marketing n’a guère porté son fruit. C’est, donc, un peu la montagne qui a accouché d’une souris. Et pour cause. Une large catégorie socio-professionnelle demeure à l’écart. En fait, ledit premier logement n’a pas été, somme toute, considéré comme une aubaine à saisir. L’offre du marché n’est guère alléchante, d’autant plus que les petites bourses ont du mal à présenter l’autofinancement nécessaire, condition sine qua non pour avoir un prêt bancaire. Ceci étant, en quelque sorte, un défi de l’immobilier qui relègue tout à l’arrière-plan. Pourtant, avoir un logement décent, à petit coût, est un droit acquis. Offrir le gîte et le couvert n’est pas une faveur.
Logements fin prêts, d’autres en cours
Et c’est dans cette perspective que s’inscrit la politique sociale de l’Etat, que le président Kaïs Saied voudrait, au cours de ce 2ème mandat, en faire son cheval de bataille. Voire un axe majeur de son programme d’avenir, visant à préserver la dignité du Tunisien, à même de garantir sa stabilité psychique et socioéconomique. Opérateur public régulateur du marché de l’immobilier, aux côtés de la Snit et l’Arru (Agence de réhabilitation et de rénovation urbaine), la Sprols ne peut systématiquement qu’adhérer à ce choix. Soit, 35.000 logements sociaux construits, depuis sa création, il y a maintenant 47 ans. En vertu de la loi la régissant et les mécanismes d’exécution qui lui sont dotés, la Sprols a eu à jouer sur l’offre et la demande, en agissant sur son coût de revient pour le bonheur de ses clients, souligne Hichem Nsibi, du service commercial à la société.
Ce faisant, la Sprols s’est, déjà, engagée dans la réalisation des logements sociaux, dans la mesure du possible, optant ainsi pour la formule de «location», «location-vente», ainsi que celle de «vente». Soit des choix jugés mieux adaptés avec les conditions sociales des ménages à revenu limité. Elle a construit près de 10.000 logements sociaux destinés à la location, financés par la Cnss, comprenant 45 projets répartis sur tous les gouvernorats du pays. Actuellement, des logements «Sprols» sont exposés à la vente, à Borj Touil (Ariana), à Douar Hicher (La Manouba), à El Mrezga. D’autres sont presque fin prêts à El Mourouj 6 et 3, et dont la vente est prévue avant la fin de cette année. Quant aux projets d’avenir, ils seront construits aux Jardins Carthage- Ain Zaghouan, à Chotrana-La Soukra, à El Mourouj 6, ainsi qu’à Sahloul-Sousse et Sakiet Eddayer-Sfax.
Le Foprolos, comme solution
Bien qu’elle achète ses terrains au prix comptant au même titre que les privés, elle ne compte pas dans ses ventes le prix de revient qui est généralement soumis à la loi du marché. Vocation sociale oblige. Ceci étant, à l’en croire, il y a une solution en deux points : minimiser les coûts de vente par rapport aux autres promoteurs concurrents y compris la Snit et savoir gérer les frais de gestion (entretien, ressources humaines, achats des produits). Une chose est sûre : la Sprols est appelée à,faire des bénéfices sinon être financièrement équilibrée. «Sa marge bénéficiaire a été ainsi réduite entre 3 et 4% du coût du logement, soit de loin inférieure à celle adoptée par les autres promoteurs», explique M. Nsibi.
Tout compte fait, il y a lieu de faire valoir la portée du Foprolos, un crédit qui n’est disponible qu’auprès la BH (Banque de l’Habitat). Il se décline en quatre catégories 1, 2, 3 et 4, afin de toucher davantage de bénéficiaires, chacun selon ses besoins et son budget d’achat. Il y a quarante ans déjà, la Sprols tente à inverser la tendance et jouer sur le rapport qualité-prix. «On est là pour exécuter la politique de l’Etat en matière de promotion des logements sociaux», résume Hichem Nsibi.
Qu’est-ce qu’un crédit Foprolos ?
Pour aider les salariés à revenus limités à devenir propriétaires, l’Etat a créé le crédit Foprolos, ou Fonds de promotion du logement pour les salariés.
En effet, la Banque centrale de Tunisie a établi des règles pour gérer ces programmes de construction, rendant la procédure d’acquisition de logement plus adaptée aux salariés.
Le Foprolos se divise en quatre sous-programmes, chacun correspondant à des tranches de revenus spécifiques afin de prendre en compte les disparités salariales. Ainsi, pour financer un crédit Foprolos, un prélèvement est requis, auquel tous les employeurs privés ou publics doivent se conformer, à l’exception des sociétés agricoles privées.
Conditions d’obtention
Les conditions d’obtention d’un crédit du Fonds de promotion du logement pour les salariés diffèrent selon la catégorie de crédit et le type d’intervention. Les salariés et leurs conjoints sans propriété immobilière peuvent bénéficier des financements du Fonds de promotion du logement pour les salariés, à l’exception des projets d’extension. Leur revenu mensuel brut, incluant toutes les indemnités, ne doit pas dépasser six fois le salaire minimum interprofessionnel garanti (Smig). Ces revenus sont classés selon les catégories ci-après.
Qui sont les bénéficiaires ?
Le crédit du Fonds de Promotion du Logement pour les Salariés à revenus limités est divisé en 4 programmes distincts :
Foprolos 1, le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises, varie entre 1 et 2,5 fois le SMIG.
Foprolos 2, le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises, varie entre 2,5 et 3,5 fois le SMIG.
Foprolos 3, le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises, varie entre 3,5 et 4,5 fois le SMIG.
Foprolos 4, le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises, varie entre 4,5 et 6 fois le SMIG.
Il faut savoir que, pour tous les plans du Foprolos, la durée de remboursement est de 25 ans et que le logement neuf doit être acquis auprès d’un promoteur immobilier agréé par le ministère de l’Equipement et de l’Habitat.
