Le rapport de l’Institut national de la statistique, publié en mai dernier, est plutôt alarmant. Plus de 800.000 logements sont actuellement invendus. Un stock qui pourrait faire perdre au marché immobilier tout son dynamisme. Car si ce constat se maintient dans la durée, les promoteurs ne pourront plus entreprendre de nouveaux projets. Et c’est, bien évidemment, l’économie nationale qui serait le grand perdant.
La Presse — Encore une fois, les observateurs tirent la sonnette d’alarme : le secteur de la promotion immobilière continue, malgré quelques mesures d’urgence, à subir de fortes turbulences. Du coup, la situation financière des principaux acteurs est devenue très critique, alors que l’impact socioéconomique se retrouve beaucoup plus profond.
Le risque persiste
Le tableau est tellement complexe que les analystes commencent déjà à parler de crise chronique et plus inquiétante encore, d’un éventuel crash imminent. Et c’est certainement le volume des invendus qui résume, à lui seul, la gravité de la conjoncture. Le dernier rapport de l’Institut national de la statistique, publié en mai dernier, retient plus de 800.000 logements en attente de commercialisation. Un stock donc impressionnant qui a besoin, bien évidemment, de mesures rapides et radicales, car une telle panne sèche risque d’enfoncer toute l’activité dans une spirale infernale.
Un enjeu crucial qui nécessite l’engagement et l’implication de tous les acteurs du secteur immobilier, étant donné que l’Etat ne peut pas résoudre, à lui seul, toutes les questions. Il faut donc une mobilisation générale pour pouvoir mettre en place une stratégie de déstockage fiable et capable de satisfaire toutes les parties, bien que cette exigence semble, du moins pour le moment, quelque peu difficile. Surtout que tous les intervenants campent sur leurs positions. A ce stade, c’est notamment l’entêtement des promoteurs qui complique les choses, puisqu’ils considèrent la baisse des prix des logements comme une ligne rouge. Une attitude paradoxale, car la commercialisation, dans toutes les économies, prend en considération et en premier lieu l’évolution de la loi de l’offre et de la demande.
Pourquoi pas les ventes indirectes ?
En effet, même s’ils sont conscients de l’ampleur du déséquilibre entre l’offre et la demande, les promoteurs estiment que les charges financières sont trop importantes pour se permettre toute révision des prix. Ils rappellent ainsi l’envolée des prix des matériaux de construction tout comme ceux des terrains, la pression de plus en plus intense de la fiscalité ou encore l’importance des engagements bancaires et surtout la hausse spectaculaire des taux d’intérêt. De leur côté, les acquéreurs s’estiment incapables de s’aligner au prix du marché immobilier, qu’ils qualifient de totalement inapproprié par rapport à leur capacité de financement.
Le pouvoir d’achat s’est retrouvé, en effet, amoindri davantage par les taxes et surtout le passage de la TVA sur les biens immobiliers résidentiels de 13 % à 19 %, bien qu’on parle de plus en plus d’une éventuelle révision à la baisse de ce taux. On reconnaît, justement, et comme on l’a déjà souligné sur ces mêmes colonnes que « la complexité de la conjoncture socioéconomique, la tendance inflationniste et les pressions sur les budgets des ménages ont fini par créer une échelle de priorités au niveau des politiques familiales ». L’acquisition d’un logement n’est plus désormais en première ligne. Face à un tel tableau, on est contraint de reconnaître que le marché de la promotion immobilière est dans une impasse.
Et c’est peut-être bien à l’Etat de faire les premiers pas pour trouver des pistes sérieuses capables de réguler, même progressivement le marché. Les interventions de l’Etat pourraient concerner, éventuellement, une amnistie immobilière des pénalités de retard, une meilleure maîtrise des prix des matières premières, un allégement de la taxe sur l’acquisition des biens immobiliers résidentiels ou encore un élargissement des délais de remboursement des crédits.
Et même une suppression de l’autofinancement, un casse-tête pour les acquéreurs, ne serait pas de trop. D’autres dispositions pourraient être retenues, comme la diversification des modes d’acquisition, comme les ventes indirectes, qui sont en mesure de réactiver le marché. C’est d’ailleurs conformément à cette logique que la chambre des promoteurs immobiliers a fait, tout récemment, un projet de proposition portant sur un transfert de propriété à travers la location. Une belle initiative qui a confirmé sa fiabilité dans plusieurs expériences étrangères.
En tout état de cause, il est impératif aujourd’hui de trouver des réponses radicales et durables car un stock d’une telle importance risque de faire perdre au marché immobilier tout son dynamisme. Et l’économie nationale serait alors profondément impactée.
