L’Agence de notation et de services financiers a publié son rapport d’évaluation et les perspectives du secteur immobilier en Tunisie, après cinq mois d’investigation. Le rapport est basé sur une analyse de la situation financière d’un échantillon d’acteurs de la profession et comporte une revue du cadre juridique du secteur outre un diagnostic des facteurs structurels de l’activité, ainsi qu’un ensemble d’entretiens réalisés avec les professionnels et les institutionnels du secteur.
L’Agence de notation et de services financiers PBR constate dans son rapport que le marché de l’immobilier reste fortement limité par la rareté des terrains. La promotion immobilière privée est confrontée au renchérissement du foncier (dont l’indice général des prix a été multiplié par 3.2, sur les 20 dernières années), et ce, suite notamment à la pénurie de terrains destinés à la construction d’habitations dans les grandes agglomérations urbaines.
Ce problème structurel ne peut être résolu que par l’intervention des pouvoirs publics qui doivent renforcer l’offre de terrains, estime l’agence. Le devenir de l’Agence foncière de l’habitat (AFH) doit faire l’objet d’une réflexion stratégique et d’ajustements structurels par le renforcement de ses moyens pour augmenter une offre qui est insuffisante par rapport à la demande, la mutation vers une fonction de « grossiste » en aménagement (le lotissement de détail pouvant être assuré par d’autres acteurs). Il est proposé aussi la mise en place d’un guichet unique pour les procédures de lotissement.
Révision des plans d’aménagement
De même, les pouvoirs publics doivent améliorer la réactivité et la périodicité de révision des Plans d’aménagement urbain (PAU), pour répondre aux besoins du marché et permettre un développement urbain viable, cohérent et maîtrisé. L’offre de nouveaux terrains doit être renforcée pour permettre au secteur formel de tenir un rôle plus important sur le marché du logement.
Les investisseurs professionnels, rationnels, assujettis à la fiscalité, pourvoyeur d’emplois et créateurs de valeur, désertent ce marché souvent au bénéfice d’investisseurs spéculatifs. L’immobilier à caractère social se caractérise par la réalisation de 700 logements par an (secteur public et privé confondus). D’ailleurs, l’essentiel de la demande se situe sur ce segment.
L’Agence de notation en question recommande une révision des mécanismes d’aide à l’accès au logement, mis en place par les pouvoirs publics. D’autant plus que des dispositifs importants existent, comme le Fonds de promotion des logements sociaux (Foprolos) depuis 1977 ou du programme « Premier logement» établi en 2017.
Cependant, ces mécanismes sont peu efficaces et sont confrontés à plusieurs contraintes. Les moyens financiers disponibles ne sont pas utilisés d’une façon rationnelle, vu l’inadaptation des procédures mises en place aux exigences des clients. D’où la nécessité d’effectuer un diagnostic de ces mécanismes pour une éventuelle révision.
Pression fiscale additionnelle
A noter que le secteur formel de la promotion immobilière a subi une pression fiscale additionnelle dans un contexte déjà difficile, souligne le rapport. Les promoteurs immobiliers ont, d’ailleurs, manifesté leur contestation au sujet de cette pression fiscale estimant que le secteur va s’effondrer.
Le rapport évoque également les pressions inflationnistes qui ont déréglé le marché. Les promoteurs immobiliers sont parmi les professionnels les plus engagés auprès du secteur bancaire avec 11% du total des engagements bancaires tunisiens. Le taux d’impayés et de crédits en contentieux du secteur est supérieur à la moyenne (16% en 2018) et les perspectives du marché (8.000 logements construits en 2019) ne sont pas reluisantes.
La hausse du taux directeur (7.75% en 2019) a fortement perturbé un marché très dépendant du levier financier aussi bien du côté des promoteurs que des acheteurs. La demande de la profession de bénéficier d’un taux
« préférentiel » n’a pas trouvé une suite favorable.
Le coût de la construction a subi, quant à lui, plusieurs autres facteurs inflationnistes : matériaux de construction (dont les prix ont notamment augmenté respectivement de +84.5%, 82.9% et 34.3%, pour les «produits rouges», le ciment et la céramique, sur la période 2010-2020). Les augmentations ont concerné, de même, le coût de la main d’œuvre, les droits d’enregistrement et le taux de change. A cela, il faut ajouter la hausse des prix des terrains, la pression fiscale accrue et l’augmentation des taux d’intérêts.
Ces facteurs ont conduit à doubler le coût d’acquisition de logement depuis 2010. Ainsi, le nombre de transactions réalisées auprès des promoteurs immobliers n’a pas cessé de chuter au profit de l’informel. La rentabilité des promoteurs immobiliers s’est affaiblie sur les 5 dernières années.
Le secteur de la promotion immobilière est composé de plusieurs acteurs, dont certains ne sont pas actifs. Le nombre moyen de logements construits par opérateur agréé sur les 5 dernières années est inférieur à 3 logements par an et par promoteur immobilier. La cadre réglementaire qui régit ce métier doit être adapté pour s’orienter vers davantage de professionnalisme et de technicité. Dans cette optique, la révision des conditions d’obtention de l’agrément est nécessaire.
